Viager : quatre questions sur cette vente immobilière taboue

Cyprien Tardieu
·4 min de lecture
Viager : quatre questions que vous vous posez sûrement sur cette vente immobilière taboue

Depuis le début de la pandémie de Covid-19, le marché du viager connaît un retour en grâce. On fait le point sur une pratique pas toujours bien comprise.

Incompris, marginal, méconnu… Voici les adjectifs le plus souvent accolés à l’achat en viager. Si elle comporte de nombreux risques, cette pratique peut s’avérer être un bon investissement. À condition d’avoir toutes les clés en main pour s’y retrouver. Yahoo vous aide à y voir plus clair sur ce marché qui représente moins de 1% du marché de l’immobilier en France.

1 - Qu’est-ce que le viager et quelles sont les règles ?

Le viager est une transaction immobilière singulière permettant à l’acheteur (débirentier) d’acquérir un bien immobilier en contrepartie du versement d’un bouquet (somme à verser au départ au vendeur), capital auquel peut s’ajouter une rente octroyée au vendeur (crédirentier) jusqu’à son décès.

Deux types de vente sont possibles. Dans une vente dite viager occupé, le vendeur cède son bien mais peut continuer à y vivre jusqu’à sa mort. Largement majoritaire, elle représente 95% du marché. Le viager libre, très minoritaire, permet au vendeur d’occuper le bien dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur. Le montant de la rente fixée entre les deux parties dépend de plusieurs facteurs : la valeur du bien, l’âge du vendeur, le statut libre ou occupé de la vente et le montant du bouquet versé.

À quel âge l’opération est-elle réaliste ? "À partir de 65 ans, dès l’instant où le vendeur accepte un bouquet et une rente modeste", conseille Cimm immobilier. "L’âge optimal se situe cependant entre 70 et 85 ans : au-delà, le taux de rente viagère est très élevé et peut être plus difficilement supportable pour l’acquéreur", ajoute le réseau de franchise.

VIDÉO - Immobilier : un regain d'intérêt pour la vente en viager

2 - Pourquoi un regain d'intérêt en 2020 ?

Avec la crise du coronavirus, il semblerait que de plus en plus de propriétaires suivent la voie du viager pour rester indépendants le plus longtemps possible. Sans pour autant observer un énorme boom. Environ 5 000 transactions de ce type sont recensées chaque année. 

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En cette période de pandémie, la vente en viager occupé offre un double avantage aux seniors. Elle permet à une personne âgée d’éviter d’aller en Ehpad et de profiter de la rente offerte par le viager pour rester chez elle. Autre argument pour céder au viager : le vendeur retrouve un peu de pouvoir d’achat à une époque où les retraites sont relativement faibles. Pour ceux qui souhaitent aller en établissement spécialisé sans en avoir les moyens, la vente en viager peut permettre de payer le séjour dans un Ehpad lorsque la famille ne peut/veut pas aider.

3 - Quelles avantages pour l’acheteur et le vendeur ?

Pour que l’opération soit profitable, il faut que les deux parties s’y retrouvent. Principal avantage pour le vendeur ? Devenir propriétaire sans apport personnel. "Pour l’acheteur, le viager présente l’avantage de pouvoir échelonner son paiement grâce à la rente viagère, dont le fonctionnement est similaire à celui d’un crédit, sauf qu’il en est redevable auprès du vendeur et non d’une banque et qu’en conséquence aucun frais ne s’y attache", explique economie.gouv.fr

Dans ce pari sur la vie, certains jouent malgré tout de malchance. L’histoire la plus célèbre mène au notaire de Jeanne Calment, décédée en 1997 à l’âge record de 122 ans. Celui-ci avait acquis l’appartement de la championne du monde de la longévité en… 1965. Résultat : il a payé le double du prix sans jamais pouvoir en profiter puisqu’il mourra en 1995, deux ans avant Jeanne Calment.

Jeanne Calment est décédée en 1997 à l'âge record de 122 ans
Jeanne Calment est décédée en 1997 à l'âge record de 122 ans

De son côté, le vendeur peut profiter d’une rente à vie pour des petits plaisirs en plus de bénéficier d’un régime fiscal avantageux. "Bien que la rente viagère soit soumise à l’impôt sur le revenu, elle bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du 1er versement de la rente", souligne economie.gouv.fr

En cas de décès de l’acheteur prématuré, le vendeur est protégé puisque la charge financière incombe alors aux héritiers. S’il sont dans l’incapacité de payer, la personne âgée peut récupérer la propriété de son bien.

4 - Où se concentrent principalement les ventes ?

À Paris et en Provence-Alpes Côte d’Azur. D’après des chiffres relayés par Le Figaro en 2018, un tiers des ventes se réalisent dans la capitale et la région Sud-Est. Les grandes villes, elles aussi, sont concernées. Faut-il s’attendre à un déploiement plus important partout dans l’Hexagone prochainement ? Interrogé par France 3 Nouvelle-Aquitaine, un professionnel de l’immobilier assure que le marché du viager pourrait représenter 5 % à 6% des transactions dans les années à venir.

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