"J’ai pris le jus dans mon hall d’entrée" : que faire en cas de problème dans les parties communes ?

Un soir, en rentrant du travail, Théo* a eu une désagréable surprise. En tâtonnant dans l’obscurité du hall d’entrée de son immeuble, à la recherche de l’interrupteur, le jeune homme reçoit une décharge électrique. "J’étais sonné pendant quelques secondes. Puis j’ai éclairé avec la torche de mon smartphone et j’ai vu qu’il n’y avait plus de cache sur l’interrupteur : les câbles électriques étaient à nu", raconte-t-il. "Je ne savais pas vraiment qui prévenir, alors j’ai directement écrit un mail à mon agence".

Son message restera sans réponse, et le hall sans éclairage durant un mois, même si les câbles ont été cachés pour éviter une autre électrisation. L’épisode a montré à Théo, comme à beaucoup d'autres locataires, que les parties communes d’un logement semblent parfois situées dans une zone de non-droit. Vers qui se tourner quand elles sont sales, encombrées ou mal entretenues au point de devenir dangereuses ?

Propriétaire ou locataire : qui est responsable ?

Les parties communes d’un bâtiment sont affectées à l’usage de tous les copropriétaires, ou plusieurs d'entre eux. Cela peut inclure le hall d’entrée, l'escalier et l'ascenseur, la voie d’accès, le parking, la cour, les façades et le toit… Bref, tout ce qui ne fait pas partie des logements utilisés exclusivement par leurs occupants. Ces parties communes sont définies dans le règlement de copropriété, et tous les copropriétaires en sont responsables.

"Le locataire doit respecter le règlement de copropriété et ne pas dégrader les parties communes, tandis que le copropriétaire est responsable en cas de préjudice subi par le locataire dans les parties communes", détaille Isabelle Wien, avocate au barreau de Paris et experte en immobilier.

Mais les choses se corsent de temps en temps pour les locataires, qui ne savent pas s’ils doivent se tourner vers leur bailleur, ou directement vers le syndicat de copropriété, qui représente tous les copropriétaires et gère souvent l'entretien des parties communes pour eux.

"Mon propriétaire ne vit pas dans la même ville et il est peu réactif, alors j’ai pris l’habitude de contacter moi-même le syndic qui gère l’immeuble", témoigne Anne*. Cette locataire se demande si on va lui faire payer les frais de désencombrement d’un local situé dans les parties communes, au rez-de-chaussée, utilisé comme débarras par de précédents occupants. "J'ai peur que la note soit salée, car cette pièce était très sale et très encombrée", s’inquiète-t-elle. "Ce n’est pas au locataire de payer ces frais, sauf s’il est responsable des dommages, ce que la copropriété devrait encore prouver", répond maître Wien.

Quelles solutions ?

L’avocate recommande de toujours alerter d’abord votre bailleur, qui est obligé par la loi de vous garantir une "jouissance paisible du logement". Si les parties communes sont insalubres ou dangereuses, vous pouvez l’alerter par courrier, en mettant éventuellement en copie le syndic de copropriété.

Mais le syndic n’agissant que sur mandat des copropriétaires, c’est à votre bailleur de prendre les choses en main, en tant que copropriétaire. En 2021, la Cour de Cassation a sanctionné un copropriétaire qui n’était pas intervenu de façon efficace auprès du syndic afin de remédier à un dégât des eaux subi par son locataire. Les juges ont estimé qu’il ne pouvait pas se retrancher derrière le fait que le sinistre provenait des parties communes.

Quels recours en cas de blocage ?

Comme souvent, si vos coups de fil ou courriers informels n’ont pas eu d’effet, on vous conseille de passer à l’étape des lettres recommandées. Détaillez à votre bailleur les problèmes de décence dans les parties communes, ou les éventuelles nuisances qui vous empêchent de jouir paisiblement de votre logement. En l’absence de réaction, vous pourrez le mettre en demeure de faire cesser ces troubles.

Il est aussi possible de saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, spécialisée dans les litiges entre propriétaire et locataire. Les coordonnées de celle de votre département sont dans l’annuaire du service public. Elle dispose de deux mois pour se prononcer. Vous avez aussi le droit de solliciter le conciliateur de justice, avant de peut-être porter l’affaire devant le tribunal, si aucun de ces recours à l’amiable n’ont porté leurs fruits.

VIDÉO - Infiltration sur les parties communes : comment obliger mon syndic à intervenir ?

* A leur demande, les prénoms des personnes citées ont été modifiés.