"J'ai vu 140 euros de plus sur ma quittance de loyer" : mon propriétaire peut-il me faire payer la taxe sur les ordures ?

Cent quarante euros de plus sur sa quittance de loyer. Paul a eu la surprise de découvrir en janvier cette somme supplémentaire inscrite sur le document envoyé par son agence pour réclamer le paiement du loyer, et quatre lettres et quatre chiffres : TEOM 2023, pour taxe d'enlèvement des ordures ménagères. "Je loue ce studio depuis cinq ans, et je n’avais encore jamais vu ça", s’étonne le trentenaire. "Il n’y avait aucune explication, alors je leur ai écrit pour leur demander à quoi correspond ce montant".

Propriétaire ou locataire : qui est responsable ?

Sur ce point, la loi est claire. "Le bailleur a le droit de réclamer cette taxe au locataire, car elle fait partie des charges dites récupérables, listées dans le décret du 26 août 1987", explique David Rodrigues, juriste à l’association CLCV (Consommation Logement Cadre de vie). "Le bailleur peut même la demander rétroactivement, sur les trois dernières années. Ce n’est pas parce qu’il ne l’a pas fait auparavant qu’il y renonce", ajoute l'expert.

Lise est bien placée pour le savoir. "Lorsque j’ai quitté mon appartement, le bailleur m’a demandé de régler la taxe sur les ordures ménagères pour les trois dernières années où j’avais occupé les lieux. Il y en avait pour près de 400 euros par an", se souvient-elle.

Le rôle de cet impôt est de financer la collecte et le traitement des déchets. Son taux peut varier, car il est fixé par la collectivité. En 2022, son taux moyen national était de 9,37% de la valeur cadastrale, et il a rapporté un total de 7,9 milliards d'euros à l'État*. C’est le propriétaire qui est informé du montant de la TEOM qu’il doit payer, en annexe de sa taxe foncière. Si le bien est loué, il a le droit de répercuter cette taxe sur le locataire. Mais il doit respecter certaines règles.

Quelles solutions ?

"Le locataire a le droit d’avoir accès aux pièces justificatives", précise David Rodrigues, s’appuyant sur la loi du 6 juillet 1989. En clair, votre bailleur doit prouver que le montant qu’il vous réclame correspond bien à une réalité, au regard de ce que lui réclame l’administration fiscale.

Pour les biens non meublés, le montant des charges est provisionné, c'est-à-dire que vous payez chaque mois une somme calculée à partir des années antérieures. Ce montant doit être régularisé une fois par an en fonction des frais réels. Pour les biens non meublés, le bailleur peut vous faire payer les charges de cette façon, ou décider d'appliquer un forfait, dont le montant est inscrit dans le bail. Dans ce cas précis, il ne peut pas vous demander une régularisation annuelle ou un paiement supplémentaire. En clair, la taxe sur les ordures doit être incluse dans ce forfait, qui peut par ailleurs être révisé chaque année à l’échéance du bail.

Si vous payez des provisions de charges, le bailleur doit vous fournir le décompte et leur mode de calcul, une fois par an, un mois avant la date de régularisation. Cela vaut pour toutes les charges, y compris la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Vous devez pouvoir consulter l’avis de taxe foncière du bailleur sur lequel le montant de la TEOM est indiqué.

S’il vous est compliqué de régler cette taxe en une seule fois, vous pouvez demander à votre bailleur d’échelonner les paiements, en vous aidant de ce modèle de lettre. Si votre bailleur vous demande une régularisation tardive, c’est-à-dire après le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, la loi vous donne le droit de payer cette somme en douze fois, sur une année.

Quels recours en cas de blocage ?

Si votre bailleur vous demande de payer la TEOM mais sans vous fournir le justificatif, vous pouvez dans un premier temps lui réclamer, en vous appuyant sur ce modèle de courrier si besoin. Ceci étant une obligation légale, vous êtes ensuite en droit de le mettre en demeure de fournir ce document, puis de saisir la commission département de conciliation (CDC) ou le conciliateur de justice pour un recours à l'amiable, avant d'en arriver au tribunal.

En revanche, si le bailleur a respecté la loi et les délais pour vous demander lui payer la taxe sur les ordures et que le locataire ne le fait pas, le bailleur peut le mettre en demeure d’effectuer ce paiement, saisir la CDC ou le juge.

VIDÉO - Propriétaires : toutes ces charges dont vous pouvez demander le remboursement par votre locataire

* Les collectivités locales en chiffres 2023, ministère chargé des collectivités territoriales.