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Loi d’encadrement des loyers : votre propriétaire ne la respecte pas, quels sont vos recours ?

Vérifier son loyer, se tourner vers les bonnes personnes, régler la situation à l’amiable… Cette avocate vous donne tous les conseils à suivre si votre propriétaire ne respecte pas la loi sur l’encadrement des loyers.

Votre loyer de 1 200 euros pour un appartement de 30 mètres carrés vous paraît… trop cher ? Ce logement pourrait ne pas rentrer dans les clous de la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui impose dans certaines zones un dispositif d’encadrement des loyers du privé, limitant ainsi leur montant en fonction de certains critères.

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Cette loi n’est en effet pas forcément respectée : ce 23 janvier, la ville de Paris a recensé 1 631 signalements de locataires s’estimant lésés en 2023, selon un article du Monde. Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, 28 % des logements parisiens ont été loués à un tarif au-dessus du plafond en 2022.

Le HuffPost a contacté Maître Karine Beaussier, avocate en droit de l’immobilier, afin de connaître les recours possibles face à un propriétaire qui vous impose un loyer trop élevé.

Ce que dit la loi

Dans la capitale, cette loi sur l’encadrement des loyers s’applique à tous les baux signés ou renouvelés à compter du 1er juillet 2019, selon le site du gouvernement. Elle est également en vigueur dans d’autres communes, comme Bordeaux, Lille ou Lyon, mais la date de commencement peut être différente – le 15 juillet 2022 pour Bordeaux, par exemple.

Les logements concernés sont ceux loués avec un bail mobilité (baux qui vont de 1 à 10 mois, pour les étudiants, par exemple) ou un bail d’habitation (contrat de location classique), tous deux soumis à la loi du 6 juillet 1989. Ils représentent « la majorité des logements du parc locatif privé », selon Karine Beaussier. Ne sont donc pas concernés « les logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l’Anah, les logements sociaux, les meublés de tourisme et les sous-locations », précise le site du gouvernement.

Pour les logements concernés, le loyer proposé (hors charges et hors complément de loyer) ne peut pas dépasser un montant plafond au mètre carré, que l’on appelle le loyer de référence majoré. Ce montant varie en fonction du quartier, du type de location (vide ou meublée), du nombre de pièces et de l’époque de construction du logement. Ces critères « sont les mêmes pour tous les territoires », précise l’avocate.

Certains propriétaires n’appliquent pas ce dispositif, pour plusieurs raisons : « Il y a ceux qui ne respectent pas la loi, pour des raisons purement lucratives. Il y a aussi une vraie méconnaissance de cette législation qui est assez récente. Dans certaines communes, elle ne s’applique pour des baux signés ou renouvelés qu’à partir de 2022 ou 2023. Beaucoup de personnes ont signé leur bail avant que la loi ne s’applique. »

Ce que vous pouvez faire

Si vous avez un doute sur le montant de votre loyer, il existe des moyens de le vérifier. D’abord, une plateforme gouvernementale vous permet de savoir si votre commune est concernée par cette loi. Ensuite, « chaque ville a son simulateur sur leur site pour calculer si votre loyer est correct », précise Karine Beaussier. Vous pourrez par exemple retrouver en cliquant ici le simulateur de la ville de Paris.

Si votre loyer dépasse le loyer de référence majoré, la première chose à faire est de tenter de résoudre le problème à l’amiable, comme « pour tout litige au montant inférieur à 5 000 euros ». Il vous faut pour cela envoyer un courrier recommandé au bailleur. « Si on est assez pertinent en faisant référence aux règles, le courrier met assez souvent un terme au litige », explique l’avocate.

Si le problème persiste, il vous faut ensuite passer par une conciliation obligatoire gratuite – l’intervention d’un tiers, un conciliateur. Enfin, si cette procédure n’aboutit pas, vous pourrez saisir un juge des contentieux de la protection pour porter l’affaire en justice. Le bailleur s’expose ainsi à une amende d’un montant maximum de 5 000 euros, en plus du remboursement du trop-perçu et des frais de procédure, ainsi que des dommages et intérêts.

Cette amende peut se cumuler à une autre sanction et toutes les deux sont indépendantes. Vous pouvez informer le préfet du non-respect de la loi par votre bailleur. Il peut ainsi lui écrire une mise en demeure. Si le préfet ne reçoit rien en retour au bout d’un mois, il peut là aussi infliger une amende de 5 000 euros – 15 000 pour une personne morale (entreprises, associations, collectivités…), selon Karine Beaussier.

Ce qu’un propriétaire peut faire

Il existe néanmoins des exceptions, dans le cadre desquelles le loyer peut dépasser le montant maximum. « Certaines caractéristiques de confort ou de localisation vont permettre d’appliquer un complément de loyer, comme la vue sur un monument historique », détaille l’avocate qui constate : « Beaucoup de bailleurs cherchent à appliquer un complément de loyer. »

C’est au propriétaire de « démontrer et de justifier qu’il a le droit de l’appliquer ». Et certains critères, détaillés par le site du gouvernement, permettent d’interdire d’office ce complément de loyer – seulement pour un bail signé depuis le 18 août 2022. Les caractéristiques sont, entre autres, des sanitaires sur le palier, un diagnostic de performance énergétique de classe F ou G, un vis-à-vis à moins de 10 mètres ou encore une mauvaise exposition de la pièce principale.

Lorsque vous tentez de régler le litige à l’amiable avec le bailleur, ce dernier a ainsi très peu de moyens de pression sur vous, selon l’avocate. Par exemple, il ne peut pas vous mettre à la porte. Quid de la caution ? À la fin de votre bail, si l’état des lieux est conforme, votre propriétaire doit la restituer au bout d’un mois, sans quoi il s’expose à des intérêts. En cas d’état des lieux non conforme, le délai est de deux mois.

Si vous parvenez à un accord avec votre propriétaire mais que ce dernier retient une somme que vous jugez trop importante sur votre caution, des recours existent là aussi. Dans ce cas-là, ce sera le rôle du juge d’arbitrer la situation. « Si le locataire est motivé, il dispose des outils juridiques pour défendre ses droits », estime l’avocate.

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