Bail mobilité ou bail Code civil : quel est ce contrat de location encore méconnu de nombreux locataires et qui explose en France ?

"Appartement meublé de deux pièces à Paris, à louer de février à juillet en bail mobilité uniquement, 820 euros charges comprises". Cette petite annonce, trouvée sur Le Bon Coin, est loin d’être un cas isolé. À l’approche des Jeux olympiques dans la capitale fin juillet, les offres de location en bail mobilité ou bail Code civil sont en hausse. Les biens proposés en bail mobilité ont été multipliés par quatre sur le site de petites annonces PAP : elles représentaient 11,8% des offres en novembre dernier, contre 2,7% de septembre à décembre 2022, précise la plateforme à Yahoo. Une hausse qui peut aussi s'expliquer par l'augmentation de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, que certains propriétaires veulent compenser en louant leur bien quelques mois dans l'année.

Si le phénomène est déjà connu depuis quelques années dans les zones touristiques, par exemple sur la côte basque, de nombreux Franciliens le découvrent récemment. "Je me suis mise à chercher un studio en décembre dans la banlieue Est de Paris, et je suis tombée sur beaucoup d’offres en bail mobilité", s’étonne Adèle*. "Toutes avaient une échéance à fin juin ou fin juillet, et étaient assez chères, autour de 800 à 900 euros pour une vingtaine de mètres carrés", note la jeune diplômée. "Un proprio m’a même dit qu’en saison basse, il louait en bail mobilité, pour pouvoir faire du Airbnb cet été". Un choix qui peut être légal lorsque les conditions du bail sont respectées, même s’il contribue à augmenter la tension sur le marché locatif.

Propriétaire ou locataire : qui est responsable ?

Le bailleur est libre de choisir le type de contrat qu’il propose, tout comme le locataire est libre de l’accepter ou le refuser. Le bailleur peut choisir d’adapter le type de bail à son locataire, mais rien ne l’y oblige. En revanche, chaque partie doit être bien informée sur les spécificités du bail qu’elle signe.

Or le bail mobilité, créé en 2018, est encore méconnu par de nombreux locataires. Il s’agit d’un contrat de location d’une durée comprise entre un et dix mois pour un logement meublé, qui ne peut être proposé qu’à un étudiant ou un travailleur en mutation professionnelle ou en mission temporaire, comme un saisonnier par exemple.

Quant au bail code civil, il s’agit également d’un contrat court, régi comme son nom l’indique par le Code civil, et non la loi du 6 juillet 1989 sur les locations résidentielles. Il est très souple : les deux parties peuvent se mettre d’accord sur tous les aspects de la location, du montant du loyer à la durée du bail ou du préavis.

Quelles solutions ?

Prenez le temps de vous informer sur les caractéristiques du bail avant la signature. Pour un bail mobilité, vérifiez bien si vous êtes éligible en tant que locataire, quels sont les avantages pour vous, et quelles sont les obligations du bailleur. Sachez par exemple qu’on ne peut pas vous demander de dépôt de garantie et que l’encadrement des loyers reste valable en zone tendue.

Concernant le bail Code civil, "il ne peut pas s’appliquer à un logement qui sert de résidence principale au locataire, sinon le contrat pourra être requalifié en location longue durée", indique Louis Du Merle, juriste à l’Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL). "Or une résidence devient principale dès lors qu’elle est occupée au moins huit mois par an". Ce qui signifie que la loi du 6 juillet 1989 s’appliquera. En revanche, ce type de bail peut être utilisé sans problème pour louer un parking ou une résidence secondaire, ou encore si la location est au nom d'une société ou d'une association. Il peut s'affranchir de nombreuses règles régissant les baux classiques, comme l'encadrement des loyers ou l'obligation de fournir un diagnostic énergétique (DPE).

Renseignez-vous bien en amont : au sujet du bail mobilité, vous pouvez lire les fiches thématiques sur le site du service public ou de l’Adil. Si vous êtes face à une annonce qui vous semble confuse, n'hésitez pas à contacter l'Adil pour obtenir les conseils d'un juriste.

Quels recours en cas de blocage ?

Dans le cas où vous avez signé à tort un bail Code civil ou mobilité, vous pouvez demander une requalification en adressant un courrier recommandé à votre bailleur. En cas de refus de sa part, il vous faudra solliciter le conciliateur de justice, une démarche obligatoire avant d'entamer toute action en justice, mais gratuite. En dernier recours, vous pourrez saisir le juge des contentieux de la protection.

* Le prénom a été modifié.