Locataires : comment savoir si mon logement est une "passoire thermique", et que faire ?

En France, la loi prévoit de mieux encadrer la location de logements dits "passoires thermiques" (Crédits : Getty Images/iStockphoto). (Getty Images/iStockphoto)

Le gouvernement a récemment fait de nombreuses annonces pour lutter contre les logements mal isolés. Mais en réalité, la réglementation est complexe et prévoit pas mal d'exceptions. On vous aide à y voir plus clair.

Depuis quelques années, la question de l’isolation des bâtiments est régulièrement dans les débats sur la transition énergétique. En effet, nos logements représentent un cinquième de la consommation totale d’énergie en France chaque année*. Environ 7 millions de logements sont mal isolés, d’après l’état des lieux du gouvernement, ce qui représente un important gaspillage d’énergie.

Depuis le 1er janvier 2023, de nouvelles mesures entrent en vigueur au sujet de ce qu’on appelle les "passoires thermiques", c’est-à-dire les logements les moins bien isolés et donc les plus énergivores. Mais dans le détail, la réglementation est complexe, et il y a des exceptions.

Comment savoir si mon logement est une passoire thermique ?

La première étape consiste à savoir si votre logement est une passoire thermique. Vous avez des factures d’énergie importantes, vous avez souvent froid chez vous ? Ces indices peuvent vous mettre la puce à l’oreille. Pour en avoir le cœur net, il faut que vous regardiez le diagnostic de performance énergétique (DPE) de votre habitation. Ce document doit vous avoir été transmis lors de la signature du bail.

C’est une obligation légale depuis 2007 : pour pouvoir mettre un bien en location, il faut faire évaluer par un expert sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre. Ce DPE permet d’attribuer une note, de A à G. Depuis un an, la note du logement doit obligatoirement figurer dans l’annonce immobilière. Les biens notés F ou G sont les moins performants niveau énergétique, ce sont ceux-ci qui sont appelés "passoires thermiques".

Que faire si je n’ai pas ce document à ma disposition ?

Contactez votre bailleur, qui est dans l’obligation d’avoir établi un DPE avant de pouvoir louer. Un DPE est valable 10 ans, sauf s’il a été fait entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, auquel cas il a expiré le 31 décembre 2022. S’il a été établi entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, il est valable jusqu'au 31 décembre 2024.

C’est au propriétaire de le commander et de le payer. S’il refuse, n’hésitez pas à vous faire conseiller par une association, comme l’Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil), ou l’UFC-Que Choisir qui a des antennes locales dans toute la France. Vous avez le droit de saisir le juge des contentieux de la protection.

Que peut changer cette note énergétique pour moi en tant que locataire ?

Cette note est importante car elle fixe des obligations et des interdictions pour les propriétaires des logements les plus énergivores. Depuis le 24 août 2022, les propriétaires n’ont pas le droit d’augmenter votre loyer si votre logement est noté F ou G. Cette interdiction s’applique depuis le 24 août, pour les nouveaux contrats de locations, ou les reconductions de baux, et exclut aussi l’indexation des loyers. Concrètement, votre loyer ne pourra plus augmenter d’un centime, et ce tant que le propriétaire n’aura pas effectué des travaux permettant d’améliorer la note énergétique du logement.

En outre, depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh par mètre carré par an, en énergie finale, ne pourront plus être mis ou remis en location en France métropolitaine. Ils sont désormais considérés comme indécents, comme les logements insalubres ou ne disposant pas de cuisine. C’est en regardant dans le DPE que vous pourrez savoir si votre logement est concerné ou non. Cette interdiction sera peu à peu étendue aux logements notés G, F puis E, en 2034.

Comment faire appliquer mes droits ?

Si vous avez contacté votre bailleur pour l'informer du litige, mais qu'il n'a pas réagi, n'hésitez pas à vous faire conseiller par l’antenne départementale de l’Anil la plus proche de chez vous. En général, il vous sera conseillé d’envoyer une mise en demeure par courrier recommandé à votre bailleur, dans laquelle vous expliquez de façon étayée le litige, soit sur le montant du loyer qui devrait être gelé, soit sur la nécessité de faire des travaux.

Mais la loi ne vous autorise pas à cesser de payer le loyer, et ce même si le bailleur a appliqué une hausse injustifiée. Vous pouvez "continuer à payer le loyer initial et faire savoir au bailleur que le montant correspondant à l'augmentation va être provisionné le temps de trancher le litige", suggère auprès de France Info Gwenaëlle Le Jeune, juriste auprès de l'association de consommateurs UFC-Que choisir.

Si votre propriétaire ne répond pas à ce courrier recommandé, vous pouvez saisir deux mois plus tard la commission départementale de conciliation, mais c’est facultatif. Dans tous les cas, vous pourrez saisir le juge des contentieux de la protection.

Le propriétaire peut-il être forcé de faire les travaux ?

Pour le moment, il n’existe pas vraiment de moyen pour forcer votre propriétaire à faire des travaux pour mieux isoler le logement. Il faudra pour cela attendre 2025 et l'entrée en vigueur d'articles de loi plus contraignants. Et si votre logement consomme plus de 450 kWh en énergie finale par an, mais que vous avez signé votre bail avant le 1er janvier 2023, votre propriétaire n'est pas obligé de le rénover. En revanche, après votre départ, il ne pourra pas le remettre en location.

Sachez que s'il accepte de faire des travaux de rénovation énergétique dans votre logement, il pourra dans certains cas être obligé de diminuer votre loyer pendant la durée du chantier. Mais il n’est pas contraint de vous reloger.

* La consommation totale du secteur résidentiel, corrigée des variations climatiques, s’élevait à 494 TWh en 2020, sur un total de 2 650 TWh, selon les statistiques du ministère du logement.

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